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Immobilien als Kapitalanlage in München – lohnt sich das noch?

  • Autorenbild: MRED GmbH
    MRED GmbH
  • 18. Apr.
  • 2 Min. Lesezeit

Immobilien als Kapitalanlage MRED GmbH
Immobilien als Kapitalanlage MRED GmbH

Der Immobilienmarkt in München ist seit Jahrzehnten ein begehrter Ort für Kapitalanleger. Hohe Nachfrage, stabile Wertentwicklung und geringe Leerstandsquoten machten München zum Top-Standort für renditeorientierte Investments.

Doch in Zeiten gestiegener Zinsen, gesetzlicher Regulierungen und hoher Kaufpreise fragen sich viele: Lohnt sich die Kapitalanlage in München überhaupt noch?

In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf Chancen, Risiken und Alternativen – und liefern wertvolle Tipps für kluge Investitionsentscheidungen.



1. Warum war München bisher so attraktiv für Kapitalanleger?

🏙️ Hohe Nachfrage nach Wohnraum Die Einwohnerzahl Münchens wächst – 2040 wird mit über 1,8 Millionen gerechnet. Wohnraum bleibt knapp.

💼 Starke Wirtschaft & niedrige Arbeitslosigkeit Als Sitz globaler Unternehmen (BMW, Allianz, Siemens etc.) und Universitäten ist München wirtschaftlich extrem stabil.

📈 Wertzuwachs & Inflationsschutz In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in München fast verdoppelt. Immobilien gelten als sicherer Inflationsschutz.



2. Was hat sich verändert?

🏦 Zinserhöhungen: Die EZB hat 2022–2024 die Leitzinsen stark angehoben. Das verteuert Kredite und schmälert die Rendite.

📉 Stagnierende Preise: Seit 2023 ist der Preisanstieg zum Stillstand gekommen – in manchen Lagen sind Preise sogar leicht gesunken.

⚖️ Mehr Regulierung: Mietpreisbremse, energetische Sanierungspflichten und strenge Auflagen beeinflussen die Rentabilität.



3. Lohnt sich der Einstieg jetzt überhaupt noch?

✅ Ja – wenn du auf langfristige Sicherheit setzt

  • München bleibt wertstabil: Trotz Marktkorrekturen ist kein dramatischer Preisverfall zu erwarten.

  • Mieteinnahmen sind konstant: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ungebrochen hoch.

  • Langfristige Strategie zahlt sich aus: Wer 10–20 Jahre denkt, profitiert vom Sachwert und Inflationsschutz.

❌ Nein – wenn du auf kurzfristige Gewinne spekulierst

  • Fix-&-Flip-Strategien sind riskant: Durch hohe Kaufnebenkosten und langsame Preisdynamik.

  • Netto-Renditen unter Druck: In Toplagen sinkt die Mietrendite oft unter 2–3 % (brutto).



4. Welche Objekte lohnen sich in München noch?

🔹 Mikroapartments & Studentenwohnungen Hohe Nachfrage, geringe Fluktuation, gute Mieterstruktur

🔹 Bestandswohnungen mit Sanierungspotenzial Oft günstiger, aber mit Wertsteigerung durch Modernisierung

🔹 Mehrfamilienhäuser in Randlagen (z. B. Freimann, Obersendling, Aubing)Bessere Rendite, bei guter Verkehrsanbindung trotzdem attraktiv

🔹 Gewerbeimmobilien (z. B. Arztpraxen, Büros)Interessant bei langfristigen Mietverträgen, aber mit Marktrisiken



5. Was ist beim Investment zu beachten?

✅ Lage, Lage, Lage: Nähe zu ÖPNV, Infrastruktur, Unis oder Kliniken erhöht Mietpotenzial

✅ Zustand & Sanierungsbedarf: Achte auf versteckte Kosten (Heizung, Fassade, Dämmung)

✅ Reale Bruttorendite berechnen: Kaufpreis + Kaufnebenkosten ins Verhältnis zur Kaltmiete setzen

✅ Mieterstruktur prüfen: Langfristige, bonitätsstarke Mieter = weniger Risiko

✅ Verwaltung & Mietmanagement einplanen: Entweder selbst oder durch professionelle Dienstleister



6. Alternativen zum Direktkauf

💡 Immobilienfonds oder REITs Streuung, weniger Aufwand, aber geringere Kontrolle

💡 Crowdinvesting-Plattformen (z. B. Exporo, Zinsbaustein)Kleinere Beträge ab 500 €, oft mit höherem Risiko

💡 ETFs auf Immobilienunternehmen Börsengehandelt, aber Kursrisiko und keine Sachwertbindung



Fazit


Eine Kapitalanlage in München ist nach wie vor sinnvoll – aber selektiv. Wer eine langfristige Perspektive, solide Finanzierung und realistische Renditeerwartungen mitbringt, kann von Münchens Stabilität profitieren.

Wichtig ist: Nicht jedem Hype hinterherlaufen – sondern klug rechnen, vergleichen und ggf. professionelle Beratung hinzuziehen.



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